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大林　香世（おおばやし　かよ）

九州大学文学部卒業後、株式会社福武書店（現ベネッセコーポレーション）に入社、教材・雑誌編集などを担当。 同社を退職後、FP会社勤務を経て、独立系ＦＰとして相談業務や執筆等を行なっている。

万一のこと（死亡・高度障害）があった場合に、ローンの残債が保険金によって支払われる保険です。

多くの金融機関では、住宅ローンを貸し出す際に、団体信用生命保険（団信）の加入を義務付けています。団信は住宅ローンを借りた人を被保険者、契約者・保険金受取人を金融機関とする生命保険契約です。ローン返済期間中に万一のこと(死亡・高度障害)があった場合に、保険金によってローンの残債務が支払われます。したがって、団信に加入していれば、残された家族はローンの返済負担から解放されます。

団信加入が義務付けられている銀行等の場合、保険料は銀行が負担（住宅ローンの金利に保険料分が含まれている）します。フラット３５の場合は、原則として機構団信への加入が必要で、ローンの返済とは別に団信の特約保険料をローン契約者が支払うことになります。

団信は生命保険契約なので、契約の際には、告知が必要です。健康状態によっては、契約できないこともあります。

　なお、団信が保障するのは死亡・高度障害であり、重い病気などで働けなくなった場合などは保険の対象外です。金利は上乗せされますが、がんや三大疾病など特定の病気にかかった場合に病気療養時などにローン返済額分の保険金が受け取れたり、ローン残債が全額免除になったりする特約付きのローンも発売している金融機関もあります。

大林　香世（おおばやし　かよ）

九州大学文学部卒業後、株式会社福武書店（現ベネッセコーポレーション）に入社、教材・雑誌編集などを担当。 同社を退職後、FP会社勤務を経て、独立系ＦＰとして相談業務や執筆等を行なっている。

万一返済できなくなった場合に、金融機関への返済を肩代わりする保証会社へ支払う手数料です。

　住宅ローンを借りる際は、ほとんどの場合、保証会社との契約を求められます。保証会社は、万一、契約者がローンの返済ができなくなった場合に金融機関への返済を肩代わりします。ただし、ローンを借りた人の返済義務がなくなるわけではなく、その後は保証会社に返済していくことになります。

　保証料は、保証会社との契約の際に必要な費用で、返済期間や借入金額、返済方式などで異なります。借入時に一括払いする方法と、住宅ローン金利に保証料分を上乗せする方法があり、どちらかを選択できる金融機関もあります。保証料は、1000万円を35年ローンで借り入れた場合、一括払いのケースで20万円〜30万円程度かかります。保証料は返済期間が長いほど高くなります。

なお、保証料のかからないローンもあります。住宅ローン債権を証券化するフラット３５は保証料不要ですし、保証人を原則として不要とする銀行もあります。

住宅ローンを選ぶ場合は、ローン金利だけでなく、保証料などのコストもトータルで考えることが大切です。

黒田尚子（くろだ　なおこ）

立命館大学部法学部法学科卒業後、株式会社日本総合研究所に入社。システムエンジニアとして、主に学校システム開発に携わる。同社を退職後、FPとして独立。相談業務及び講演・講師・執筆活動に従事。

「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。 元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定で、元金均等返済は、毎月の返済額に占める元金の金額が一定である返済方法のことです。

一般的に、住宅ローンの返済方法として選択されるのは、元利金等返済でしょう。 その理由としては、元利均等返済は毎月の返済額が一定であるため返済計画が立てやすく、元金均等返済に比べて当初の返済額が抑えられるという点が挙げられます。 また、公的ローンや「フラット35」では2つとも取り扱っていますが、民間ローンでは、元利均等返済がほとんどで、最近、取り扱う金融機関が増えたとはいえ、まだ限定的です。

住宅ローンを選ぶ際に、どちらの返済方法を選択するかは、それぞれメリットとデメリットがありますので、一概にはいえませんが、当面の住宅ローン返済が不安で、とにかく当初の返済額を少なくしたいという人の場合、元利均等返済を選択するのが無難でしょう。 一方、子どもがいないorまだのDINKSカップルなど、収入や返済に余裕のある人の場合、元金均等返済を選ぶのが得策といえます。 さらに、将来的に買い換えを予定している人や定年退職までにできるだけ元金を少なくしておきたい人なども元金均等返済を選択するのがベターでしょう。

黒田尚子（くろだ　なおこ）

立命館大学部法学部法学科卒業後、株式会社日本総合研究所に入社。システムエンジニアとして、主に学校システム開発に携わる。同社を退職後、FPとして独立。相談業務及び講演・講師・執筆活動に従事。

定年退職を迎える60歳〜65歳くらいまでに設定するのが理想です。

住宅ローンを選ぶ際に、返済期間を決めますが、多くの住宅ローンでは、返済期間は最長35年となっています。 例えば、40歳で住宅を購入し、35年返済を選択すると、完済年齢は75歳。ローンの残債を一括返済するために退職一時金をすべて使ってしまうと、定年退職後は、公的年金等の収入だけで生活することになり、それはあまりにも不安。さらに、以前に比べて、退職一時金の水準も低くなってきています。 これらを踏まえて、住宅ローンの返済期間は、定年退職を迎える60歳から65歳くらいまでに終わらせるのが理想的といえるでしょう。

しかし、住宅ローンの返済額は、基本的と金利と返済期間によって決まりますので、収入基準によっては、返済期間を長くしなければ、それを満たすことができない場合もあるでしょう。 その場合には、繰上げ返済（期間短縮型）を利用して、返済期間を短縮することも検討しておきます。

いずれにせよ、返済期間を長くすれば、毎月の返済額が軽減されるため、最長の35年返済を選びがちですが、延ばした期間の利息は当然上乗せされ、完済までに支払う総返済額も増えることになります。この点はしっかり頭に入れておきましょう。 多少、毎月返済額が増えても大丈夫なのであれば、できるだけ短期で借りることをお勧めしますが、そのために、生活にゆとりがなくなるのも考えもの。 返済期間を設定する際には、ほかの支出も考えて「無理なく返済できる額」、総返済額の圧縮、生活のゆとりなどとバランスをどうとるかが大切なポイントです。

大林　香世（おおばやし　かよ）

九州大学文学部卒業後、株式会社福武書店（現ベネッセコーポレーション）に入社、教材・雑誌編集などを担当。 同社を退職後、FP会社勤務を経て、独立系ＦＰとして相談業務や執筆等を行なっている。

借りやすいローンは金利が高めなので、十分に検討を。フラット35などの、安定した収入があれば、雇用形態に関わらず借りられるローンとも比較検討を。

　住宅ローンには、多くの場合「同一勤務先に勤続年数3年以上」等の要件があり、派遣社員や契約社員、勤続年数が短い場合などはローンを組むことが難しいとされてきました。しかし、最近は、契約社員や派遣社員向けと銘打ったローンを用意しているところもあります。多くの金融機関で最近増えている女性専用住宅ローンにも、勤続年数や年収などの要件を低めに設定されているもの、契約社員や派遣社員も利用可能なものもあります。

　ただし、こういった特に「契約社員向け」「女性向け」に設定されているローンは、収入要件などが厳しくなくて借りやすい分、通常のローンに比べると金利は高めになる場合も多く、返済方法や選べる金利タイプなどが限定される場合もあります。

　一方、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローンである全期間固定金利の「フラット35」には、勤務先要件はなく、安定した収入があり、返済負担率の条件を満たせば融資が受けられます。はじめから「派遣社員も利用可能」と銘打ったローンに飛びつくのではなく、こういった通常のローンで勤務先要件がないローンと比較検討し、条件のよいほうを選ぶとよいでしょう。

「借りられる」からといって無理なローンを組むことにならないよう、ローンを組む際には十分なシミュレーションと比較検討を忘れないようにしましょう。

黒田尚子（くろだ　なおこ）

立命館大学部法学部法学科卒業後、株式会社日本総合研究所に入社。システムエンジニアとして、主に学校システム開発に携わる。同社を退職後、FPとして独立。相談業務及び講演・講師・執筆活動に従事。

有利な条件の住宅ローンを中心に最小限に抑えること

マイホームは人生最大の買い物。そして住宅ローンは年収の何倍もの金額を借り入れ、20〜30年の長期にわたって返済し続けるわけですから、少しでも有利な住宅ローンを利用するために情報収集と検討は欠かせません。
そこで、住宅ローン選びのポイントは次の通りです。

1.金利の低い住宅ローンから優先的に選ぶ
住宅ローンに限らず、お金を借りる場合は、金利の低いものの方が総返済額は少なくて済みます。自分が利用できる住宅ローンの金利はすべて確認し、最も低い有利な条件の住宅ローンを選ぶようにしましょう。ただし、次の(2)の金利タイプと併せて検討すること！

2.変動金利型より固定金利型を優先的に選ぶ利用する
一般的に、変動金利型と固定金利型を比較すると、変動金利型の方が金利は低く設定されていますが、金利が低いからといって安易に選ぶのは考えもの。現在の金利水準はまだ低く、今後の金利上昇リスクを考えると、固定金利型の方が返済計画も立てやすく、安心だといえるでしょう。変動金利型や短期固定金利型は、「借入金額が少ない」「返済期間が短い」「夫婦共働きの間にガンガン返済したい」などの人向きです。

3.住宅ローンはできるだけ最小限に抑える
住宅ローンを借りる際には、さまざまな諸費用がかかります。その中でも、印紙税や登録免許税、登記手数料、融資手数料、ローン保証料などのローン関係の費用は大きく、複数の住宅ローンを設定する場合はそれぞれに必要です。また、繰上げ返済等を行う場合など、住宅ローン設定後のメンテナンスも大変。有利だからといって、住宅ローンを増やしてしまうと、お金もヒマも手間もかかるということをお忘れなく。