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大林　香世（おおばやし　かよ）

九州大学文学部卒業後、株式会社福武書店（現ベネッセコーポレーション）に入社、教材・雑誌編集などを担当。 同社を退職後、FP会社勤務を経て、独立系ＦＰとして相談業務や執筆等を行なっている。

借り換えの際は、コストも考えて、十分なシミュレーションを。

　住宅ローンの「借り換え」とは、新たな住宅ローンを組んで得た資金で、今までの住宅ローンを一括返済すること。固定金利選択型ローンを返済中の場合は、固定期間終了時点で金利が上昇していると、返済負担が大幅アップすることを覚悟しなければなりません。短期の固定金利選択型ローンや変動金利型ローンを長期固定金利型ローンに借り替えれば、金利上昇による返済額増加リスクを避けることができます。

　そのほか、「借り換え」の主な目的には、高金利のローンをより低い金利のローンに借り換えて返済利息を節約することが上げられます。残存返済期間が長く、ローン残高が大きく、現在のローンと借り換えローンの金利差が大きいほど、返済利息節約の効果は大きくなります。

　ただし、借り換えはできないこともあります。公的ローンへの借り換えはできませんし、担保価値が低い場合や（担保割れにも対応しているローンもあり）や今までのローンに延滞期間がある場合なども借り換えは難しいでしょう。

　いずれの目的にせよ、覚えておきたいのは、借り換えには数十万円の手数料がかかることです。「借り換え」は新しいローンを組むということなので、ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用などがかかるのです。また、残存期間短くローン残高も少ない場合（目安として残存期間10年未満、ローン残高500万円未満）は、借り換えのメリットが少なくなります。現在のローンの状況やコスト面を考慮すると、繰上返済等のほかのローンの見直し方法のほうがメリットが大きいこともあるので注意が必要です。

　数十万円のコストも伴う「借り替え」ですから、事前に十分なシミュレーションと商品の比較検討を行ったうえで、実行しましょう。

大林　香世（おおばやし　かよ）

九州大学文学部卒業後、株式会社福武書店（現ベネッセコーポレーション）に入社、教材・雑誌編集などを担当。 同社を退職後、FP会社勤務を経て、独立系ＦＰとして相談業務や執筆等を行なっている。

「住宅ローン控除」は、所得税の一部が戻ってくる制度です。

　「住宅ローン控除」とは、最長10年（または15年）間、「年末の住宅ローン残高×控除率」が所得税から控除（差し引ける）制度です。購入・入居した翌年に確定申告をすることで、控除された金額が戻ってきます。誤解している方が時々おられるのですが、あくまで所得税の一部が戻ってくる制度なので、計算して求めた住宅ローン控除額がその年所得税額よりも多かった場合でも、所得税額以上の金額が得られるわけではないので、ご注意ください。

　なお、住宅ローン控除制度を利用する場合は確定申告が必要です。会社員の場合は、初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は、年末調整で利用可能です。

　平成19年、20年に居住する場合は、控除期間10年、15年のどちらかのタイプを選ぶことができます。15年を選択した場合には、1年に控除できる金額が少なくなるので、一般に、課税所得が少ない人のほうが有利な場合が多いでしょう。どちらを選択するほうが有利になるかは、家族構成・年収・ローンの条件などによって異なりますので、事前に十分試算した上で選択してください。おもな要件や内容は次のようなものです。

図表：住宅ローン控除のおもな適用要件
図表：住宅ローン控除額

黒田尚子（くろだ　なおこ）

立命館大学部法学部法学科卒業後、株式会社日本総合研究所に入社。システムエンジニアとして、主に学校システム開発に携わる。同社を退職後、FPとして独立。相談業務及び講演・講師・執筆活動に従事。

購入後はローン以外にも税金などの住居費が必要です！

　マイホームを取得したら、ローン返済だけに気を取られがちですが、住居費はそれだけではありません。住宅購入後も、固定資産税や都市計画税（一部地域では必要）、さらにマンションの場合、毎月、管理費や修繕積立金などのコストがかかりますし、狭い賃貸から広いマイホームに引っ越した後は、光熱費なども増加するご家庭がほとんど。流行のオール電化住宅はたしかに快適ですが、光熱費はバカになりません。

　例えば、固定資産税は、地域や物件によって異なりますが、首都圏なら年間15〜20万円程度は必要。なお、固定資産税は、「固定資産税評価額」という土地の価格を基に計算されますが、これは３年に一度見直され、土地の価格が上昇すれば、この額もアップします。

　さらに、マンションの管理費や修繕積立金は、毎月必要で、新築マンションの場合、この2つで月額2万円前後に設定しているケースが多いようです。ただし、販売時にこれらをできるだけ少なくする方が売りやすいため、適正な積立金等との差額を、購入時に修繕積立基金として数十万円を一括して集め、数年後に積立金がアップするという仕組みになっているところもありますので、購入前に販売業者に「積立金は変わるのか？」をきちんと確認しておく必要があります。

　一戸建ての場合は、管理費等は発生しませんが、10年に一度の割合で、外壁や水周りなど大きな修繕が必要になってくる可能性が高いので、ご自分でそのための必要を準備しておくことも忘れずに。

黒田尚子（くろだ　なおこ）

立命館大学部法学部法学科卒業後、株式会社日本総合研究所に入社。システムエンジニアとして、主に学校システム開発に携わる。同社を退職後、FPとして独立。相談業務及び講演・講師・執筆活動に従事。

繰り上げ返済は早い時期に実行。ただし「繰り上げ貧乏」にご用心！

　まずは、目的ごとに「いつまでに」「いくら必要か」を見積もり、現在の手持ち資金の中から確保できている分を差し引き、その残った金額を積立で準備していきます。

　例えば、教育費が15年後に200万円必要で、すでに学資保険に100万円加入している場合、残りの100万円を15年間で積み立てます（月額約5500円の積立でO.K.）

　基本的には、使う時期が近いものから優先的に貯蓄していくわけですが、教育費は就学時期がくれば必要になりますので「待った！」がききません。それに対して、住宅の繰り上げ資金は、絶対こう！というルールはありません。

　ただし、繰り上げ返済の基本はできるだけ早く行うこと。なぜなら、例えば、返済額が一定の元利金等返済の場合、住宅ローンがはじまった当初ほど利息負担が大きいため、同じ100万円を繰り上げ返済するにしても、利息軽減効果は、早い方が高くなるからです。

　したがって、利息軽減効果という点でいえば、早めの方が良いと思います。ただし、その場合、教育資金や老後資金、イザというときのために緊急予備資金など、住宅以外の資金ニーズのお金が手元になくなる「繰り上げ貧乏」にはご注意を。

　繰り上げ返済をお勧めしたい人は、頭金2割以下で購入した人や、完済年齢が定年等を大幅に超えている人、買換えを予定している人などですので、ある程度繰り上げ返済を実行して、住宅ローンがムリのないものになった時点で、他の資金ニーズにも目を向けるようにしましょう。

　なお、繰り上げ返済は、ローンによって手数料が必要な場合がありますので、繰り上げ返済を積極的に行いたい人は、ローンを組む前にあらかじめ、繰り上げ返済に柔軟に対応しているローンを選ぶことも大切です。

大林　香世（おおばやし　かよ）

九州大学文学部卒業後、株式会社福武書店（現ベネッセコーポレーション）に入社、教材・雑誌編集などを担当。 同社を退職後、FP会社勤務を経て、独立系ＦＰとして相談業務や執筆等を行なっている。

変動金利型ローンの返済中、金利が上昇した場合に発生することのある、毎月の返済額では払いきれない利息のことです。

　一般的に、変動金利型ローンの金利の見直しは年2回行われます。さらに5年ごとに返済額がその時点の利率、残存期間、借入残高によって見直されます。返済額が増える場合は、それ以前の返済額の「1.25倍まで」というルールがあります。

　そのため、5年間は返済額は変わらなくても、年2回の利率の見直しによって元利金の割合が見直されているのです。利率があがった場合には、返済額のうち利息部分の割合が増え、元金に充当される金額が減ります。急激に金利が上昇した場合には、返済額に占める利息分が返済額よりも多くなることもありえるのです。この返済額を上回った分は「未払い利息」として、翌月以降に繰り越されます。すると、きちんと返済していても利息にばかり回って元金がなかなか減らず、場合によってはさらに未払い利息が積みあがっていくことになります。

　未払い利息が発生していると、5年に1度の返済額の見直しの際にも借入残高はあまり減っていません。返済額は「1.25倍まで」しか増えませんから、一見安心のようですが、利息額が新しい返済額よりも多くなれば、さらに未払い利息は積み上がっていきます。もしもローン完済予定時期に元金や未払い利息が残っていたら、その全額を一括で返済することになります。

　未払い利息の発生を防ぐには、繰上返済等で借入残高を減らす、月々の返済額を増やす等の方法があります。金利上昇の前に、固定金利型ローンへの借り換えを行う手もあるでしょう。

　変動金利型ローンは、金利下降期には利息返済分が減って元金返済分が多くなり、返済がどんどん進んでメリット大。しかし、低金利時に変動金利型ローンを借り入れした方は、返済中の金利上昇に十分注意しておくことが必要です。

黒田尚子（くろだ　なおこ）

立命館大学部法学部法学科卒業後、株式会社日本総合研究所に入社。システムエンジニアとして、主に学校システム開発に携わる。同社を退職後、FPとして独立。相談業務及び講演・講師・執筆活動に従事。

死亡保障は減らせますが、病気やケガによる入院リスクへの保障も検討を！

　住宅購入後は、住宅ローンや光熱費アップなど家計支出が増大するケースがほとんど。そのため、保険の見直しによる保険料削減は家計の見直しにとっても効果的です。 現在の保険の加入状況や保険料が家計に合っているかどうかをチェックし、負担が大きい場合は保険の削減や家族全体の保険の見直しを行います。

特に、住宅ローン設定時に「団体信用生命保険」(以下、団信)に加入した場合、返済者が返済途中に万一死亡しても、以後の住宅ローン返済をする必要はなくなりますので、住宅ローンの半分程度の死亡保障を削減できる場合もあります。

　一方で、病気やケガをして入院が長期にわたった場合、その間の住宅ローン返済に備えて、医療保険や所得補償保険への加入も検討しておきましょう。

　なお、所得補償保険とは、病気やケガで働けなくなった場合に、健康時の収入の一定割合を長期にわたって補償する保険ですが、最近では、保険期間を2年以上で設定する長期所得保障保険や住宅ローン返済専用の所得補償保険、専業主婦でも加入できる所得保障保険などさまざまな商品が登場しています。